Tilstandsvurdering av det elektriske anlegget ved avhending av bolig – NEK 405-2-3

Forskrift til avhendingsloven ble gjort gjeldende fra 1 januar 2022. Forskriften gjelder ved salg av brukte boliger og har til formål å sørge for en trygg og konfliktfri bolighandel. For å ivareta intensjonen stiller forskriften spesifikke krav til hva en teknisk tilstandsanalyse skal inneholde. I § 2-18 stilles det krav som gjelder for den elektriske installasjonen. Forskriften stiller ikke direkte krav til at en kvalifisert elektrofaglig person skal foreta en kontroll av det elektriske anlegget – men at en bygningssakkyndig skal avklare om dette er nødvendig. Bygningssakkyndig er i de fleste tilfeller en takstperson, uten elektroteknisk utdanning/kompetanse.

For å avklare om det er behov for en egen kontroll av det elektriske anlegget, skal den bygningssakkyndige avdekke når det sist var utført et eltilsyn av DLE (det lokale eltilsynet), og hva som var resultatet av dette tilsynet.

Hvis det er mindre enn fem år siden det ble gjennomført et eltilsyn i boligen, og det ikke finnes åpne avvik, vil takstpersonen normalt ikke anbefale en kontroll av det elektriske anlegget.

I boliger hvor det er mer enn fem år siden eltilsyn ble gjennomført, skal takstpersonen foreta en forenklet vurdering av det elektriske anlegget ved å spørre eier følgende;

• Når den elektriske installasjonen ble bygget, eller siste gang totalt rehabilitert
• Om sikringer ofte løser ut
• Om det har vært branntilløp eller varmgang i anlegget
• Om det finnes en oppdatert kursfortegnelse for installasjonen

Takstpersonen skal også se etter;

• Tegn på varmgang/skade på støpselet til varmtvannsberederen
• Tegn på termiske skader på elektrisk utstyr, og at kabler er tilstrekkelig festet
• Innføringer på kabler og hull i sikringsskap er tette, uten å fjerne kapslinger

I tillegg til avklaringene i avsnittene ovenfor, skal også den bygningssakkyndige etterlyse samsvarserklæring(er) for alle arbeider utført på det elektriske anlegget etter 1999.

Basert på de syv kontrollpunktene og dokumentene som foreligger skal takstpersonen ta stilling til om det er behov for en elkontroll.

Forskriften til avhendingsloven bruker to begreper;

1. Tilsyn gjennomført av det lokale eltilsyn
2. Kontroll av det elektriske anlegget utført av en kvalifisert elektrofaglig person

Det lokale eltilsyn spiller en viktig rolle i å ivareta elsikkerheten ved å gjennomføre tilsyn av elektriske installasjoner. Det er viktig å merke seg at DLE gjennomfører et risikobasert tilsyn, basert på stikkprøver og målinger. Det betyr at kun deler av den elektriske installasjonen blir kontrollert. Det kan derfor finnes avvik i installasjonen som ikke avdekkes av  DLE. At tilsynet jobber risikobasert betyr at alle DLE skal jobbe etter en tilsynsinstruks fra DSB (direktoratet for samfunnssikkerhet og beredsskap), som gir en retning og fokusområder for tilsynet. Tilsynsinstruksen oppdateres årlig for å ivareta endringer som påvirker elsikkerheten. En bolig kan eksempelvis få et eltilsyn hvert 20. år.

Eksempler på hva som kontrolleres ved et eltilsyn er;

• Kapslingsgrader og ytre påvirkninger
• Innfesting av elektrisk utstyr
• Tilkoblinger av ledere
• Jording og utjevning

Forskriften som var gjeldende for installasjonen da den ble bygget legges til grunn for tilsynet, da ingen forskrifter har tilbakevirkende kraft. DLE vurderer omfanget for kontrollen på hvert enkelt anlegg, og hvor detaljert anlegget vil kontrolleres.

NHO Elektro anbefaler en sertifisert elkontroll iht. NEK 405-2 hvert 5 år og ved alle avhendinger. En slik frekvens vil i mye større grad ta opp endringer i forutsatt bruk, forhindre branner og øke kompetansen for riktig bruk av installasjonene.